Comment déclarer ses revenus de LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) attire de plus en plus de propriétaires en quête d’une fiscalité avantageuse. Ce statut offre en conséquence de nombreux atouts pour optimiser ses revenus locatifs. Pourtant, déclarer ses revenus LMNP peut sembler complexe pour les novices.

Comprendre le statut LMNP : définition et conditions

Cet article vous guidera pas à pas dans les méandres de la Fiscalité des LMNP, pour tirer le meilleur parti de ce dispositif fiscal avantageux.

Le statut de loueur en meublé non professionnel s’applique aux propriétaires qui louent des logements meublés sans en faire leur activité principale. Pour bénéficier de ce régime, il faut respecter certains critères essentiels. Le plafond de recettes annuelles est fixé à 23 000 euros. Au-delà, le loueur bascule dans la catégorie des professionnels (LMP). De surcroît, les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal.

Le LMNP concerne différents types de locations :

• La location de résidence principale
• La location saisonnière
• Les meublés de tourisme
• Les chambres d’hôtes

Ces biens doivent être loués meublés, c’est-à-dire pourvus du mobilier et des équipements nécessaires à une occupation normale par le locataire. Cette condition est fondamentale pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux.

Les régimes fiscaux applicables au LMNP

Les loueurs en meublé non professionnels ont le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus :

Le régime micro-BIC

Ce régime peut s’appliquer si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes dans le cas des locations meublées de longue durée. Ainsi, seule la moitié des loyers perçus est soumise à l’impôt sur le revenu. Ce système convient particulièrement aux propriétaires ayant peu de charges.

Le régime réel simplifié

Plus complexe mais souvent plus avantageux, ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier. Il offre la possibilité de réduire significativement l’imposition, voire de générer un déficit fiscal reportable. Ce choix s’avère judicieux pour les propriétaires ayant des charges notables ou souhaitant optimiser leur fiscalité sur le long terme.

Déclarer ses revenus LMNP au régime micro-BIC

La déclaration des revenus LMNP au régime micro-BIC s’effectue via le formulaire 2042C-PRO, annexe à la déclaration de revenus classique. Voici les étapes à suivre :

1. Remplir la case dédiée aux revenus BIC non professionnels
2. Indiquer le montant total des recettes brutes de l’année
3. Préciser la nature de l’activité (location meublée)
4. Mentionner l’adresse du bien loué

Il est important de respecter les délais de déclaration, généralement fixés en mai-juin de l’année suivant celle des revenus. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 50% pour calculer le revenu imposable. Cette simplicité fait du micro-BIC un choix apprécié des petits loueurs en meublé.

Optimiser sa fiscalité avec le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié offre de nombreuses opportunités d’optimisation fiscale pour les LMNP. Pour en bénéficier, il faut remplir une liasse fiscale composée des formulaires 2031, 2033 et leurs annexes. Ces documents permettent de détailler :

• Les recettes locatives
• Les charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, taxes foncières, etc.)
• L’amortissement du bien et des meubles

L’amortissement est un élément distinctif clé du régime réel. Il permet de déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien et des meubles, réduisant par voie de conséquence le bénéfice imposable. De même, les déficits générés sont reportables sur les bénéfices des 10 années suivantes, offrant une flexibilité fiscale appréciable.

Gestion des amortissements en LMNP

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation d’un bien dans le temps. Pour un LMNP, il s’agit d’un outil puissant d’optimisation fiscale. Le principe est de déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien immobilier et des meubles.

La durée d’amortissement varie selon la nature des biens :

Type de bien Durée d’amortissement Immeuble 20 à 30 ans Meubles 5 à 10 ans Électroménager 5 à 7 ans

Les amortissements excédentaires, c’est-à-dire ceux qui ne peuvent être déduits une année faute de bénéfices suffisants, sont reportables sans limite de durée. Cette particularité permet souvent aux LMNP de ne pas payer d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années.

Imposition des plus-values en LMNP

Lors de la vente d’un bien loué en LMNP, la plus-value réalisée est soumise au régime d’imposition des particuliers. Ce système prévoit des abattements pour durée de détention, permettant de réduire l’assiette imposable :

• 6% par an entre la 6ème et la 21ème année de détention
• 4% pour la 22ème année

Une exonération totale est accordée après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce mécanisme favorise les investissements locatifs de longue durée.

Néanmoins, le projet de loi de finances 2025 prévoit de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Cette mesure viserait à limiter l’avantage fiscal du statut LMNP, jugé par certains comme contribuant aux tensions sur le marché locatif. L’impact serait néanmoins atténué pour les biens détenus longtemps, grâce aux abattements pour durée de détention.

Prélèvements sociaux et LMNP

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus LMNP sont assujettis aux prélèvements sociaux. Le taux global s’élève à 17,2% des revenus imposables. Ces prélèvements se décomposent comme suit :

1. CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 9,2%
2. CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) : 0,5%
3. Prélèvement de solidarité : 7,5%

L’assiette de calcul diffère selon le régime fiscal choisi. En micro-BIC, les prélèvements s’appliquent sur le montant après abattement de 50%. Au réel, ils portent sur le bénéfice imposable après déduction des charges et amortissements. Cette particularité rend le régime réel particulièrement intéressant pour minimiser la charge fiscale globale.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour les LMNP

Les loueurs en meublé non professionnels sont en principe assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cette taxe locale remplace l’ancienne taxe professionnelle. En revanche, une exonération est prévue pour les LMNP dont les recettes annuelles sont inférieures à 5000 euros.

Le calcul de la CFE repose sur la valeur locative des biens utilisés pour l’activité. Les taux varient selon les communes. Pour les LMNP débutants, une cotisation minimale est généralement appliquée la première année.

Il est primordial de déclarer son activité LMNP auprès du centre des impôts, même en cas d’exonération. Cette démarche permet d’éviter toute taxation d’office qui pourrait s’avérer pénalisante.

Formalités administratives du LMNP

L’activité de location meublée non professionnelle nécessite quelques formalités administratives incontournables :

1. Immatriculation de l’activité dans les 15 jours suivant le début de la location
2. Déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce via le site de l’INPI
3. Obtention d’un numéro SIRET
4. Déclaration d’ouverture d’activité auprès du service des impôts des entreprises

Dans certaines communes, notamment les grandes villes touristiques, des autorisations spécifiques peuvent être requises pour la location de courte durée. Il est central de se renseigner auprès de la mairie avant de débuter son activité de location meublée.

Équipement du logement en LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit être loué meublé. Cela implique de fournir un certain nombre d’équipements indispensables à une occupation normale par le locataire. La liste des meubles obligatoires comprend notamment :

• Literie complète
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur
• Vaisselle et ustensiles de cuisine

L’équipement du logement a des conséquences fiscales importantes. Effectivement, la valeur des meubles peut être amortie, permettant de réduire le bénéfice imposable. À cela s’ajoute que, l’entretien et le renouvellement des équipements constituent des charges déductibles au régime réel.

Évolutions fiscales à venir pour les LMNP

Le projet de loi de finances 2025 envisage des changements significatifs pour la fiscalité des LMNP. La principale mesure concerne le calcul des plus-values lors de la vente du bien. Il est prévu de réintégrer les amortissements déduits pendant la période de location dans l’assiette imposable.

Cette modification vise à rééquilibrer le traitement fiscal entre les différents types de locations. Elle pourrait inciter certains propriétaires à privilégier la location nue ou à reconsidérer leur stratégie d’investissement. Toutefois, l’impact serait limité pour les biens détenus sur une longue période, grâce aux abattements pour durée de détention.

Ces évolutions soulignent l’importance d’une veille fiscale régulière pour les LMNP, afin d’adapter leur stratégie aux nouvelles dispositions légales.

Conseils pour optimiser sa déclaration LMNP

Pour tirer le meilleur parti du statut LMNP, voici quelques recommandations clés :

1. Tenir une comptabilité rigoureuse, même en micro-BIC
2. Comparer régulièrement les avantages des régimes micro-BIC et réel simplifié
3. Conserver tous les justificatifs de charges et d’investissements
4. Anticiper les travaux pour optimiser les déductions fiscales
5. Consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour les situations complexes

Une gestion proactive de sa fiscalité LMNP permet souvent de réaliser des économies substantielles. N’hésitez pas à vous former ou à vous faire accompagner pour maîtriser tous les aspects de ce statut fiscal avantageux. Avec une bonne compréhension des mécanismes en jeu, la location meublée non professionnelle peut s’avérer un excellent moyen de générer des revenus complémentaires tout en optimisant sa situation fiscale.