Investir dans l’immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial

Il y a longtemps, l’investissement dans l’immobilier commercial était accessible à une élite peu nombreuse qui disposait de suffisamment de ressources, de relations et de connaissances. Si les propriétés résidentielles et commerciales s’avèrent toutes deux rentables, investir dans l’immobilier commercial pourrait constituer un meilleur choix pour les investisseurs qui n’ont pas peur de prendre des risques.

Ce n’est donc pas surprenant que l’immobilier d’entreprise représentait, à la première moitié de 2018, plus de 12,5 milliards d’euros investis en France. Peu connu du grand public, l’investissement dans un local commercial constitue un placement très avantageux. À condition de savoir déjouer les pièges de cet investissement.

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

Les idées reçues sont nombreuses dans l’investissement immobilier. Si les propriétés résidentielles sont le plus souvent perçues comme peu risquées, elles ne sont cependant pas les plus avantageuses. Mis à part les risques associés à l’investissement, l’immobilier d’entreprise offre, quant à lui, plusieurs avantages pour peu que vous respectiez les règles du marché.

Un ROI plus élevé

L’une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs choisissent un placement immobilier est la recherche de profits et de rentabilité. Bien entendu, le rendement dans l’immobilier s’avère plus intéressant que celui des placements sous forme d’actions, d’obligations ou même d’autres produits de base tels que l’or. Suivant l’immeuble de placement, investir dans un local commercial peut vous offrir un retour sur investissement plus intéressant que celui des propriétés résidentielles. En effet, si le ROI des immeubles résidentiels se situe généralement entre 1 et 4%, celui des propriétés commerciales peut aller jusqu’à 12%.

Investir dans l'immobilier commercial
Investir dans l’immobilier commercial, c’est investir différement

Une appréciation rapide

Si la valeur des propriétés d’investissement résidentielles augmente au fil du temps, celle des propriétés commerciales est connue pour s’apprécier plus rapidement. Lorsque vous évaluez la valeur d’un bien résidentiel, il faut avant tout que vous teniez compte de la moyenne des ventes immobilières récemment vendues dans les environs. De ce fait, même si vous entreprenez d’importants travaux pour améliorer votre immeuble de placement, vous ne pourrez pas toujours louer votre bien à un prix beaucoup plus élevé que celui des immeubles environnants. Autant dire qu’il est pratiquement impossible de « forcer » l’appréciation d’un immobilier résidentiel.

En revanche, dans l’immobilier d’entreprise, les immeubles sont évalués en fonction des revenus et des flux de trésorerie qu’ils génèrent. Par exemple, si votre local commercial a généré beaucoup de revenus, sa valeur en sera nettement augmentée. Ainsi, vous pouvez « forcer » l’appréciation de votre immeuble de placement en choisissant le bon locataire et en entreprenant quelques travaux d’amélioration.

Une stabilité financière et locative

C’est bien connu : l’investissement dans les locaux commerciaux offre une stabilité financière et locative durable :

  • Nous parlons de stabilité financière car le local commercial génère un chiffre d’affaires pour le locataire, alors qu’un immeuble résidentiel implique avant tout une dépense fixe. Le paiement des loyers est donc plus assuré dans le placement commercial puisque le locataire tire des bénéfices du bien utilisé.
  • Il est ici question de stabilité locative parce que le turnover ou la rotation de locataires est beaucoup plus rare avec un local commercial. L’immeuble générant des revenus pour le locataire, ce dernier est souvent attaché à son emplacement. Pour l’investisseur, une rotation moins fréquente constitue un avantage car elle réduit nettement les coûts de gestion du bien.

Un placement plus flexible

Contrairement à l’immobilier résidentiel, le bail commercial est plus flexible, d’autant que les recours sont grandement facilités en cas d’impayés (sans parler du fait que ces derniers sont moins fréquents par rapport à l’immobilier d’habitation). Bien avant de trouver son premier locataire, l’investisseur peut définir librement certaines conditions et éviter certaines dépenses dans le cadre des travaux et du paiement d’impôts fonciers. Cependant, il faudra considérer les spécificités du placement commercial et trouver une agence spécialisée dans l’achat de murs de boutique comme Flagship.fr.

Bail commercial
L’immobilier commercial offre certains avantages par rapport à l’immobilier résidentiel

Comment investir dans l’immobilier commercial ?

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise est une opération assez spécifique et risquée. En effet, déjà le calcul des prix ne s’effectue pas de la même manière que pour un bien résidentiel, les besoins n’étant pas les mêmes pour les locataires et les investisseurs.

Bien choisir l’emplacement du local commercial

L’emplacement et la ville choisie constituent des critères déterminant pour l’estimation de la valeur d’un bureau ou local commercial. Le plus souvent, les emplacements les plus lucratifs sont situés sur les principales artères commerçantes ainsi que les places publiques. En règle générale, les bureaux et locaux exposés au soleil se vendent plus cher mais offrent aussi une meilleure rentabilité et trouvent locataire plus rapidement.

Achat vide ou occupé ?

En règle générale, l’achat d’un local occupé vous permet de maximiser le loyer et d’assurer le rendement locatif de l’immeuble. De plus, vous évitez les difficultés sur la recherche d’un locataire car la plupart des entreprises souhaitent réduire leurs dépenses en achat de matériel. Ainsi, si le locataire réalise davantage de profits grâce à l’emplacement du local, vous aurez moins de soucis à vous faire quant au paiement de vos loyers. En revanche, si vous optez pour l’achat vide, vous devez vous assurer que le loyer prévu correspond aux valeurs de marché pratiquées dans la région.

Le bail commercial

L’élaboration d’un bail commercial obéit toujours à des règles spécifiques imposées par la loi. Avant tout, il vous faudra établir un bail pour une durée de 9 ans afin de vous assurer le paiement régulier de vos loyers pendant une longue période. Une fois ce délai passé, le locataire pourra mettre fin au contrat. Quoi qu’il en soit, la loi impose au locataire de s’acquitter de son dû puisqu’il est le titulaire du contrat.

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