Quels enjeux pour l'immobilier neuf en France ?

Les enjeux économiques de l’immobilier neuf en France

L’immobilier neuf en France attire de plus en plus d’investisseurs grâce au dispositif Pinel mis en place en 2014 et qui fait suite aux lois Duflot et Scellier. Cette loi est un outil de défiscalisation immobilière pour les acheteurs souhaitant s’établir dans les zones du territoire français qui souffrent d’une demande supérieure à l’offre du marché, autrement dit des zones dites « tendues ». Pinel permettant une réduction d’impôt non négligeable, on pourrait se demander si, sans ce dispositif, il y aurait eu autant d’investisseurs sur le marché immobilier neuf ?

À qui profite réellement l’immobilier neuf en France ? Pinel est-il aussi efficace et rentable à tous les niveaux de l’échelle d’analyse sociale ?

Des enjeux d’abord individuels

L’immobilier neuf est aujourd’hui indissociable du dispositif Pinel puisque l’un répond à l’autre par le biais des normes environnementales en vigueur concernant la construction des bâtiments neufs.

En effet, pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il faut respecter les dernières Réglementations Thermiques et Environnementales d’usage pour les nouveaux édifices.

Des enjeux économiques pour les acquéreurs

L’investissement locatif sur le marché immobilier neuf profite en tout premier lieu aux investisseurs puisque l’abattement fiscal leur revient selon la période locative choisie. 6, 9 ou 12 ans et une réduction allant de 12 à 21 %, voici la promesse du dispositif.

La facture énergétique se voit également réduite puisque si les normes environnementales sont respectées, la consommation d’énergie tend à diminuer au travers des isolations thermiques et phoniques.

Immobilier neuf

Des enjeux économiques pour les locataires

L’intérêt économique de la loi Pinel se trouve aussi du côté des locataires qui peuvent alors prétendre à des loyers encadrés par le barème annuel. Des loyers fixes à destination des ménages trop modestes pour accéder au marché immobilier privé mais pas assez pour accéder aux logements sociaux.

Par exemple, pour un logement se situant dans une métropole française jugée en zone « B1 » telle que Nantes, le loyer sera évalué à hauteur de 10,28 €/m2.

De plus, si le locataire n’est pas un membre de la famille descendant ou ascendant du propriétaire, il pourra également demander l’Aide Personnalisée au Logement de la CAF selon ses revenus.

Selon ce qui est inclus dans les charges locatives, le locataire profitera aussi des factures qui seront bien moins élevées que pour des logements ne jouissant pas du dispositif Pinel.

Des enjeux de politiques publiques urbaines

Pinel profite aux investisseurs et locataires mais, initialement, ce dispositif a été imaginé pour redynamiser les marchés immobiliers se trouvant en zones tendues. Ainsi, la loi a d’abord été créée pour redonner un nouveau souffle à l’économie des métropoles françaises souffrant d’une demande trop forte par rapport à l’offre du marché immobilier.

Le dispositif de défiscalisation immobilière permet alors aux villes de développer leur attractivité puisque l’état du marché immobilier est une condition sine qua non à l’installation des familles et à l’attraction des populations actives.

Malgré un faible taux de chômage et une employabilité prospère, une culture riche, un pôle éducatif développé, si le logement ne suit pas la tendance des politiques des villes, l’essor économique des métropoles risque de stagner puisque la démographie de l’espace géographique urbain ne s’accroîtra pas.

Plusieurs grandes métropoles de France ont vu, grâce au dispositif Pinel, leur économie connaître un certain essor du fait du regain immobilier et des avantages économiques alloués aux acheteurs et locataires.

L’immobilier locatif a pu aider les métropoles françaises et atteste de ses enjeux économiques. Nantes, sur le podium des villes les plus attractives pour l’investissement immobilier (selon le Magazine Challenges, 2018) fait donc partie du palmarès 2018 de ces agglomérations au même titre que Bordeaux et Paris.

Des intérêts économiques pour l’État pas nécessairement évidents de prime abord

On pourrait imaginer qu’avec de tels taux d’abattement fiscaux l’État soit largement perdant au niveau des caisses. Il en va tout autrement puisqu’il obtient un gain sur la TVA ainsi que sur les diverses taxes liées à l’immobilier.

Le manque à gagner fiscal de l’État dû à l’allègement de l’impôt sur le revenu des acquéreurs se compense par conséquent avec les apports fiscaux liés aux investissements.

De plus, il a été montré une création d’emplois directs ou indirects grâce à l’immobilier neuf. Effectivement, c’est en moyenne 1,6 emploi par logement construit et acheté. Et par effet de vases communicants, cela s’ajoute à l’essor économique urbain et à l’intérêt personnel des populations actives en recherche d’emploi. Par ailleurs, pour 1 euro investi, c’est 1,65 € que récupère Bercy soit près de 1,2 milliards par an selon les chiffres du rapport indépendant Primeview.

Avenir

Pinel, un antidouleur pour les investisseurs et une manne pour l’État français

Finalement, nous constatons que le dispositif Pinel possède de nombreux enjeux économiques sur une échelle d’analyse qui s’étend d’un niveau microsocial à un niveau macrosocial tout en tenant compte du niveau intermédiaire dit « mésosocial ».

L’immobilier neuf profite à tous les acteurs économiques qu’ils soient individuels, politiques ou urbains.

La planète dit « oui » à ces investissements immobiliers

Cependant, l’immobilier neuf profite également à une échelle bien plus grande et bien moins financière puisqu’elle bénéficie également…à l’environnement. La préservation de la biodiversité est devenu un enjeu majeur actuel et affectera la vie future et le monde de demain.

En effet, si chaque Ministre du Logement en est allé de sa loi de défiscalisation immobilière, depuis quelques années, chaque dispositif est imaginé de telle manière qu’il profite non seulement financièrement au contribuable et à l’État mais aussi à la transition énergétique, problématique au cœur des préoccupations contemporaines.

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