Quelle fiscalité pour ceux qui veulent s’offrir un château /un monument historique ?

Entre les années 2011 et 2015, l’on a assisté en France à une diminution conséquente des prix de vente des châteaux, phénomène qui a stabilisé le marché immobilier de ces propriétés particulières. La majorité des opérations de vente se logent dans l’intervalle de 700 000 à 3 000 000 d’euros. L’acquisition d’un château peut donc se révéler plus accessible désormais. Cependant, l’un des aspects importants dans l’immobilier est le système fiscal qui le régit. Qu’en est-il alors de la fiscalité en rapport avec un château ?

Le minimum pour un château

L’acquisition d’un manoir ou d’un château était auparavant l’apanage de la classe sociale des nantis, donc pas à la portée de tous. Heureusement aujourd’hui, si vous souhaitez acheter un château en France, c’est tout à fait possible à moins du million d’euros. Mieux, ces biens sont pour la plupart des buildings scindés en plusieurs appartements qu’il est possible d’avoir avec quelques centaines de milliers d’euros, sans oublier qu’il faut être en mesure de couvrir les frais d’entretien ainsi que les autres charges inhérentes.

Au titre de ces frais, il faudrait prévoir au minimum environ 30 000 euros l’année pour un château de grandeur moyenne et même excéder les 150 000 euros pour les manoirs de constructions plus augustes quitte à nécessiter le recrutement d’un personnel. Comme le constat habituel, il s’agit à ce niveau d’une acquisition réservée à de fortes bourses, mais désormais accessible à une bourse moins consistante qui sait comment s’y prendre. Parlons à présent fiscalité.

À quel régime fiscal est assujetti un château ?

Qu’il s’agisse de votre domicile principal ou pas, vous avez une chance de bénéficier d’une déduction partielle ou totale de vos charges ainsi que de l’intégralité des travaux de vos gains, si et seulement si le château que vous avez acquis est répertorié en tant que monument historique. 

Notons par contre que les principes sont autres lorsque votre manoir est autorisé ou non au public pour visite. Il est également possible pour vous de jouir d’une déduction des intérêts sur emprunt contracté, d’allocations publiques et octroyées en vue de travaux d’entretien et de conservation.

Plus de précisions sur ces déductions fiscales

Ce régime fiscal d’exception toujours en vigueur aujourd’hui a vu le jour grâce aux dispositions de la loi du 31 décembre 1913 portant sur les constructions inscrites en tant que monuments historiques. Selon ces dernières, lorsqu’un détenteur de ce type de bien en tire profit au moyen d’une ouverture aux visites publiques (50 jours l’année et 40 jours en été au minimum) ou alors en le mettant en location pour une durée minimale de 3 années, cela peut lui valoir une déduction des charges en rapport aux travaux d’entretien et à la restauration à hauteur de 100 %.

Cette déduction peut également concerner la totalité de ses revenus fonciers ainsi que les intérêts d’emprunts contractés dans le cadre de l’acquisition du bien. Il peut arriver qu’il ne réalise aucun revenu et dans ce cas de figure, certaines charges lui seront quand même déduites du gain global. Vous vous rendez compte à quel point il s’agit là d’une importante défiscalisation  pour ceux qui souffraient déjà du poids des charges fiscales.

Toutefois en retour, cette même loi oblige les particuliers propriétaires de tels biens à les conserver pour une durée de 15 ans.

Quels sont les principes appliqués dans le cadre de la rénovation d’un château ?

Dans un château inscrit au registre des monuments historiques, il est strictement interdit d’engager des travaux de rénovation sans avoir obtenu au préalable l’autorisation expresse d’un architecte professionnel. Vous avez alors l’obligation de formuler une demande en rapport avec lesdits travaux qui doit être adressée à la Direction des Affaires Culturelles et rédiger à cet effet une déclaration à déposer à la mairie.

En dernier lieu, vous avez aussi le devoir de remplir un document spécial afin de fournir tous les détails possibles au sujet des travaux que vous souhaitez entreprendre ainsi que le budget prévu à cet effet.  Dans le cas où votre bien immobilier est sis dans un domaine sauvegardé, cela peut vous valoir le bénéfice d’une réduction d’impôts de 30 % sur vos éventuels travaux de restauration dans la limite de 100 000 euros l’année.

La facilitation de la succession, un coup de pouce supplémentaire

Dans le but d’aider les familles ancestrales à continuer à conserver sans difficulté leur patrimoine tout en offrant au grand public la possibilité d’en profiter pleinement, le Gouvernement français a mis en place un régime plutôt attrayant dans le cadre de la cession des monuments historiques. 

Ainsi vous pouvez bénéficier d’une exonération du paiement des droits à hauteur de 100 % et ce, que vous obteniez votre patrimoine immobilier suite à une succession ou à grâce à une donation que vous a faite le propriétaire de son vivant. Ce que vous aurez à faire dans ce cas d’espèce est de signer avec le ministère de la Culture une convention qui vous confèrera le devoir de conserver le bien répertorié et l’ouvrir au public selon des conditions précises. 

Combien peut coûter l’acquisition d’un château ?

Le château ou le manoir est un bien immobilier hors du commun, raison pour laquelle son prix ne peut être fixé systématiquement comme c’est le cas pour une maison ou un appartement. La catégorie de prix pour l’acquisition d’un château est assez vaste, car chaque point, chaque détail suffit à lui seul pour faire varier considérablement le prix auquel il sera vendu : par exemple l’histoire du château, l’époque, la superficie, la localisation, l’état de la construction, les équipements présents pour ne citer que ceux-là.

Voilà donc un marché assez unique où les négociations sont à rallonge parce que chaque construction est exclusive. Outre les facteurs précités, les frais d’entretien et les charges du château sont également des éléments importants à prendre en compte, car ils représentent 1% à 1,5% du montant d’achat de l’immeuble.

Pour couronner le tout, avant de vous lancer dans les démarches pour acquérir un château, il serait dans votre avantage de tenir compte de ce que peuvent coûter les travaux de rénovation de la propriété pour la mettre à votre goût une fois que vous l’aurez achetée.