Vous vous lancez dans la recherche d’un bien immobilier à acquérir ? Vous avez besoin d’un prêt immobilier pour financer cet achat ? Quel montant pouvez-vous emprunter avec votre salaire ? La somme que les établissements bancaires accepteront de vous prêter dépend de plusieurs facteurs. Découvrez le mode de calcul et les paramètres pris en compte pour déterminer votre capacité d’emprunt.
Table des matières
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond au montant total que vous pouvez emprunter auprès d’un organisme financier.
C’est une notion à prendre en compte dès que vous vous lancez dans la recherche d’un bien immobilier. En effet, votre capacité d’emprunt influe directement sur le budget dont vous disposez pour réaliser cette acquisition immobilière. Ce serait très frustrant et une perte de temps, si vous visitiez des biens, sans avoir ciblé ce que votre budget vous permet d’acheter.
Le montant maximal que vous pouvez obtenir de la part d’un établissement bancaire est calculé selon différents critères. Il varie en fonction de facteurs comme votre salaire bien sûr, mais c’est surtout le taux d’effort (taux d’endettement) qui est évalué par le prêteur.
Comment est calculée la capacité d’emprunt ?
Les revenus
Votre salaire et plus globalement tous vos revenus mensuels sont le critère n°1 à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt. En effet, ce que vous gagnez tous les mois agit directement sur la somme que vous rembourserez mensuellement.
Pour rappel, les revenus pris en compte sont les suivants :
- salaires nets ;
- primes contractuelles (13e mois, par exemple) ;
- pensions alimentaires, pensions de retraite ou pensions d’invalidité ;
- allocations logement et familiales.
À première vue, on imagine facilement que plus les revenus sont élevés plus le montant que vous pourrez emprunter sera important. Mais attention, il faut aussi prendre en compte les charges.
Les charges
Pour le calcul de l’endettement et de la capacité d’emprunt, les charges prises en compte sont les suivantes :
- mensualités d’autres crédits, en cours de remboursement (crédit conso, prêt étudiant…) ;
- éventuelles pensions alimentaires que vous versez.
Bon à savoir : le conseiller bancaire s’intéressera aussi au « saut de charge », c’est-à-dire à la différence entre le loyer que vous payez actuellement, et la mensualité qui vous attend. Il est important que cette différence ne soit pas trop importante pour que vous puissiez l’assumer.
Taux d’endettement (taux d’effort)
Si vous voulez savoir combien vous pouvez emprunter avec votre salaire, il est impératif de calculer votre niveau d’endettement, c’est-à-dire la part que représenteront vos futures mensualités par rapport à vos revenus mensuels.
Depuis janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande un taux d’effort de 35 % (contre 33 % précédemment). Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :
Taux d’endettement = total des charges fixes mensuelles (dont mensualités du prêt à souscrire) / revenus nets mensuels x 100. Par exemple : si votre salaire est de 2 000 € net par mois, vos charges sont de 100 € et vous souhaitez rembourser votre emprunt avec des mensualités de 500 €, votre taux d’endettement sera alors de : (100+500) / 2000 x 100 = 30 %
Rassurez-vous, inutile de sortir vos calculatrices et de jouer avec les chiffres. Votre capacité d’emprunt peut facilement et rapidement être simulée, grâce aux simulateurs en ligne.
Pour répondre précisément à la question : « combien puis-je emprunter avec mon salaire », voici un exemple indicatif pour un crédit sur 20 ans :
| Mensualité | Capacité d’emprunt |
| 800 € | 166 016 € |
| 1 000 € | 206 643 € |
| 1 200 € | 248 095 € |
| 1 500 € | 309 758 € |
Mensualités et durée du prêt
Pour moduler votre taux d’effort, il est possible d’agir sur la durée du prêt. Le mécanisme est simple : plus la durée du crédit est longue, plus les mensualités sont réduites et donc plus vous pouvez emprunter. C’est donc un levier à étudier pour augmenter votre capacité d’emprunt.
Mais le coût de votre crédit augmente aussi en même temps que sa durée. Augmenter le nombre total de mensualités coûte donc plus cher. L’important reste d’opter pour le crédit qui vous correspond, et de choisir une solution équilibrée entre mensualités, coût du crédit, et le prix du bien que vous souhaitez acheter.
Existe-t-il d’autres facteurs qui jouent sur la capacité d’emprunt ?
Oui, d’autres éléments sont pris en compte par les organismes financiers dans l’étude de votre dossier :
- la présence d’un co-emprunteur ou non ;
- l’âge des débiteurs : l’âge est un critère déterminant dans la durée du prêt et dans le coût de l’assurance de prêt ;
- le montant de votre apport personnel ;
- l’éligibilité aux prêts aidés : PTZ (Prêt à Taux Zéro), prêt accession sociale, etc. ;
- s’il s’agit d’un bien neuf ou ancien : ce qui fait varier les frais de notaire ;
- s’il s’agit d’une habitation principale ou secondaire ou d’un investissement locatif ;
- le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le précédent loyer et la mensualité du futur crédit.
Ancien travailleur de l’immobilier, je viens vous apporter des informations sur tout ce qui touche à ce domaine passionnant..