Depuis plusieurs années c’est la galère pour les promoteurs immobiliers qui opèrent à Toulouse. Cette ville manque cruellement d’un élément vital pour tout promoteur immobilier : des terrains constructibles. La pénurie est telle que l’obtention d’un terrain constructible est annoncée comme une victoire par la municipalité. Quelle est donc l’origine de ce manque de foncier à Toulouse ? Quelles solutions les autorités et les promoteurs immobiliers proposent-ils au problème ? Lisez la suite pour le savoir.
Manque de terrains constructibles : une cause assez originale
Alors que Toulouse attire de plus en plus de monde, les Toulousains refusent obstinément les constructions en hauteur. Ils s’opposent de toutes leurs forces à la construction d’immeubles et de gratte-ciel. Les différents maires qui se sont succédé à la tête de la municipalité ont fait de grands efforts pour faire accepter ce fait aux Toulousains, mais ces derniers y sont restés très réticents. Pour preuve, la hauteur moyenne des habitations à Toulouse est celle d’un duplex.
Face à la difficulté de construire en hauteur, chaque promoteur immobilier Toulouse n’a eu d’autre solution que de contribuer à l’étalement de la ville. En 60 ans, la superficie urbaine de Toulouse passe de 300 km2 à 5400 km2, alors que la population croît de 350.000 habitants à 1,4 million d’habitants. La population de Toulouse quadruple ainsi en 60 ans, tandis que son aire urbaine se multiplie par 18. Cette aberration urbaine fait de Toulouse l’une des villes les moins densément peuplée de France. A titre de comparaison, la densité en Île-de-France est de 10.000 habitants au km2, alors que celle de Toulouse est seulement de 280 habitants au km2. Cette situation est très loin d’arranger un promoteur immobilier de Toulouse.
Manque de terrains constructibles à Toulouse : un casse-tête pour les promoteurs immobiliers
La solution de l’étalement urbain à Toulouse est arrivée à ses limites. La Municipalité ne peut plus supporter cette solution, car elle est loin d’être viable. Grignoter indéfiniment des terres agricoles n’est pas viable, car cela finirait par affamer les populations. De plus, l’étalement de la ville a un coût très élevé pour la municipalité qui doit entretenir et développer les infrastructures urbaines.
Les terrains constructibles à Toulouse sont donc devenus aussi rares qu’un mouton à 3 pattes. Le manque de foncier à Toulouse a conduit à l’envolée des prix du mètre carré dans la région aggravant encore plus le problème. Un mètre carré se négocie à 4000 euros, voire plus, dans l’aire urbaine toulousaine. Privés de nouveaux terrains constructibles et de la possibilité d’ériger d’immenses tours comme dans les autres agglomérations, les promoteurs immobiliers ont jeté leur dévolu sur les anciennes maisons. Démolir d’anciennes maisons pour en construire de nouvelles ou rénover d’anciennes maisons est donc devenu la norme à Toulouse.
Face à ce problème cornélien, les autorités administratives ont mis au point un certain nombre de dispositifs afin d’atténuer un tant soi peu les lourdes contraintes qui pèsent sur les promoteurs immobiliers toulousains. L’un des dispositifs fiscaux est le Déficit Foncier. Grâce à ce dispositif d’un genre particulier, l’investisseur locatif peut déduire de sa déclaration d’impôts les frais engagés pour la rénovation d’une maison ou pour la construction d’une nouvelle maison sur un terrain déjà bâti. Il peut ainsi déduire jusqu’à 10.700 € par an de son revenu imposable. Ceci représente une véritable manne financière pour les promoteurs immobiliers à Toulouse.
Ancien travailleur de l’immobilier, je viens vous apporter des informations sur tout ce qui touche à ce domaine passionnant..