Des volets roulants au bail locatif : 7 conseils pour mieux louer

Mettre un bien immobilier en location n’est pas une chose aisée, surtout quand on n’a pas ou peu d’expérience en la matière.

Pour éviter les mésaventures, voici quelques conseils que tout propriétaire devrait suivre afin de générer un revenu passif constant.

La mise aux normes du logement

Un propriétaire doit impérativement proposer un bien répondant à des critères dits « de décence », qui propose le minimum requis en matière de confort et de sécurité.

Cette loi, mise en place pour éviter un nouveau scandale des marchands de sommeil, a des implications pour tous les logements mis en location. Par exemple:

• La mise aux normes de l’installation électrique, l’un des aspects les plus importants
• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
• Diagnostic d’exposition au plomb, pour les logements anciens (avant 1948)
• Norme d’accessibilité aux personnes handicapées, pour les logements récents (après 2008)

Il est nécessaire de vous assurer que le bien que vous mettez en location répond aux normes actuelles.

La sécurité

Si la mise aux normes est un minimum légal, pour bien louer votre logement vous devez offrir une certaine qualité de vie à votre futur locataire. Ceci passe avant tout par la sécurité, et il est fortement recommandé de:

• Vérifier toutes les infrastructures (murs, sols…), pour détecter d’éventuels problèmes
• Changer les serrures, surtout si le logement était occupé avant
• Installer des volets roulants, qui protègent les fenêtres
• Faire réviser chaudière, pompe à chaleur, climatisation…

Par ailleurs, en plus des détecteurs de fumée obligatoire, il est parfois utile d’installer un détecteur de monoxyde de carbone.

Enfin, faire contrôler le logement pour garantir qu’il n’y a ni cafards, ni rats, ni termites est un plus apprécié par les locataires.

Le confort

Un logement confortable attire les locataires les plus sérieux, qui n’auront aucun motif pour résilier leur bail au bout de quelques mois. Ne sous-estimez jamais l’importance de proposer un appartement agréable, qui positionne votre bien en haut de la liste parmi les biens disponibles sur le marché !

Ceci passe avant tout par un nettoyage en profondeur du logement, ainsi que par divers travaux de « petite maintenance »:

• Changer une ampoule qui clignote
• Remplacer un robinet qui fuit
• Huiler les gonds d’une porte qui grince

Cet entretien est tout ce qu’il y a de plus normal. De plus, en proposant un bien parfaitement fonctionnel, vous encouragez votre nouveau locataire à le maintenir dans cet état.

La décoration d’un logement nu

Dans le cas d’une location non meublée, il existe deux écoles:

• Celle qui revendique la rénovation des murs, sols et plafond à chaque nouveau locataire
• Celle qui prône de ne rien faire et de laisser chaque locataire décorer à son goût

Comme souvent, le meilleur choix se trouve au milieu de ces deux extrêmes.

Pour bien louer, vous devez offrir un logement de qualité, ce qui implique des peintures propres, un sol (carrelage, parquet, lino…) en bon état et des indispensables (douche, WC, cuisine…) en parfait état de fonctionnement.

Toutefois, il est inutile de tout rénover à chaque nouveau locataire: ceci demande un investissement bien trop important.

Essayez d’observer votre bien avec un œil objectif, et demandez-vous si vous viendrez y vivre. Si la réponse est positive, vous n’avez pas besoin de rénover. Si elle est négative, quelques travaux s’imposent.

L’aménagement intérieur d’un bien meublé

La demande pour les locations meublées est en hausse depuis un certain temps, motivée par une plus grande flexibilité pour les locataires et un meilleur rendement pour les propriétaires.

Cependant, il faut être conscient que la location meublée demande un investissement supplémentaire pour le propriétaire. Pour bien louer un meublé, il est hors de question d’y « stocker » tous les vieux meubles et appareils électroménagers dont vous n’avez plus besoin !

Pour louer un meublé au meilleur prix le plus rapidement possible, il existe deux règles à suivre:

• Le mobilier, l’électroménager et tous les ustensiles obligatoires doivent être modernes et parfaitement fonctionnels.
• Le style doit être le plus neutre possible, pour plaire au plus grand nombre. Le « design minimaliste scandinave » est donc à privilégier par rapport au « classicisme traditionnel » ou à « l’excentrisme moderne ».

Par ailleurs, n’hésitez pas à fournir plus que le minimum requis par la loi.

Location par agence ou entre particuliers ?

La location directe entre particuliers est recherchée car, en supprimant les intermédiaires, elle permet d’obtenir un meilleur prix, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire.

Cependant, on constate année après année que l’immense majorité des problèmes liés à la location d’un logement proviennent de contrats passés entre particuliers…

Une agence présente de nombreux avantages:

• Plus grande base de données de locataires
• Meilleure vision du marché
• Présélection des candidats
• Accompagnement dans la rédaction du contrat
• Conseils de professionnels

Bien sûr, tous ces services ont un coût. Mais, à moins d’avoir le temps et les connaissances nécessaires pour gérer la mise en location de votre bien, c’est un investissement que vous ne regretterez pas.

Le contrat de location ou bail locatif

Il s’agit d’un document absolument essentiel, dont l’importance ne doit pas être sous-estimée. Il permet de dissiper d’entrée tous les éventuels malentendus et par conséquent d’éviter les disputes ultérieures.

Ceux qui ont suivi le conseil précédent et fait appel à une agence immobilière ne devraient connaître aucune difficulté au moment de rédiger le contrat de location. Pour les autres, voici quelques lignes directrices:

• Il existe des modèles de documents standards
• Les contrats de location meublée et vide sont différents
• Toutes les clauses doivent être mentionnées dans le contrat
• L’inventaire et l’état des lieux doivent être joints au contrat
• Des amendements ultérieurs sont possibles

Pour plus d’informations sur la rédaction d’un bail locatif, le site de référence est celui du gouvernement: Rédaction du bail d’habitation (contrat de location) | Service-public.fr

N’hésitez pas à aller le consulter avant de signer.

Quelques mots pour finir

Nous avons tous entendu parler d’une histoire de location qui a mal fini (impayés, logement saccagé…). Celles-ci sont médiatisées, diffusées sur les réseaux sociaux, et constamment « embellies » pour les rendre plus intéressantes.

Elles cachent la réalité: la vaste majorité des locations faites dans les règles de l’art se déroulent sans accrocs, ni pour le locataire ni pour le propriétaire.

Vous avez à présent toutes les clés en main pour bien louer votre logement !