Investissement immobilier : un bon outil de transmission du patrimoine ?

Il arrive un âge où l’on songe à l’après pour son conjoint et ses enfants. Comment leur assurer une tranquillité financière ? Comment ne pas voir tout ce qu’on a construit partir en droits de succession ? Il n’est jamais trop tôt pour se poser cette question et anticiper la transmission de son patrimoine. Parmi d’autres solutions, l’investissement dans l’immobilier paraît être l’outil le plus adapté. Explications.

Optimiser la fiscalité de la transmission grâce à une donation de son vivant

Cette idée ne vient pas toujours à l’esprit. Pourtant, transmettre son patrimoine immobilier de son vivant permet d’alléger la fiscalité sur la transmission, ce qui sera plus favorable pour vos héritiers. Les ayants droit qui héritent de la maison de vacances ou de la résidence principale de leur parent ne peuvent pas toujours garder ce bien à cause des frais et sont souvent obligés de le revendre à regret. Saviez-vous que chaque parent peut donner tous les 15 ans l’équivalent de 100 000 euros par enfant, et ce sans avoir de droits de donation à régler ? Concrètement, votre couple peut donner à ses deux enfants un bien immobilier estimé à moins de 400 000 euros sans droits de donation. À noter que vos donataires devront alors s’acquitter des charges du bien immobilier : entretien, taxe foncière, travaux…

maison

Quid de la donation en démembrement et de la création d’une SCI familiale ?

La donation en démembrement permet de limiter les coûts d’une donation par rapport à une donation en pleine propriété. Et si nous n’avons abordé jusqu’à présent que les donations du patrimoine existant, avec un peu d’anticipation, vous pourriez utiliser cette méthode à partir d’un investissement immobilier. Vous disposez d’un apport important ? Acheter un bien vous permettra soit de dégager de nouveaux revenus, soit d’en profiter comme résidence secondaire. Il peut s’agir d’un appartement près de la mer, d’un chalet à la montagne ou d’une maison de campagne. Il vous suffira de démembrer le bien. En clair, vous gardez l’usufruit et donnez à vos enfants la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier décède, les enfants deviennent pleinement propriétaires. L’intérêt de ce type de donation consiste à réduire significativement les droits de succession. Vous pourriez également investir dans l’immobilier à travers une SCI familiale. À la faveur de dons de parts sociales progressifs (jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans), vos enfants deviennent petit à petit propriétaires des biens détenus par la SCI, sans payer de droit de mutation.

Loi Pinel : un dispositif offrant des opportunités d’investissement locatif

Pour réussir son investissement immobilier, le dispositif Pinel semble parfaitement adapté. Vous pourrez en effet acquérir un bien issu d’un programme immobilier neuf, tout en profitant d’une importante réduction d’impôt. Cet avantage fiscal dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre bien aux conditions légales du dispositif : 12 % du prix du bien pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Pendant toute cette période, vous percevez des loyers. À l’issue de la durée de location, vous pourrez transmettre ce bien à vos enfants. Cette loi vous offre même la possibilité de louer le bien à vos descendants dès l’acquisition.

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