Logement non conventionné ou conventionné : Différences

Les différences entre un logement non conventionné et un logement conventionné se trouvent au niveau des avantages du propriétaire. En cas de présence de convention, ces avantages sont multiples, mais réglementés par des conditions spécifiques. Pour un bien immobilier non conventionné, le propriétaire est libre de choisir le montant de l’allocation. Seulement, l’aide au logement et la réduction fiscale deviennent moins intéressantes. Qu’en-t-il vraiment, quels sont les différences ?

Dans quels cas un logement est-il dit « conventionné » ou « non-conventionné » ?

Un logement est dit conventionné lorsque son propriétaire a signé une convention avec l’État portant sur la location de cette maison ou de cet appartement. Le propriétaire s’engage alors à respecter le loyer maximum établi dans la convention.

L’État, en contrepartie, verse au propriétaire du logement des allocations spécifiques qui compenseraient une certaine partie du loyer. L’aide de l’État prend la forme d’un avantage fiscal ou d’une subvention à proprement parler destinée à rénover la maison ou l’appartement. La réduction d’impôt est plus considérable si le plafond du montant maximal de loyer est plus bas.

Quant au logement non conventionné, il s’agit d’un bien immobilier dont le montant du loyer n’est pas plafonné. Le propriétaire ne signe aucun contrat qui l’oblige à fixer ses ressources liées à son logement, mais il ne bénéficie d’aucun soutien financier automatique de la part de l’État. Il est néanmoins possible d’obtenir de l’aide au logement dans cette deuxième option en faisant une demande spécifique.  

Quels sont les avantages du propriétaire avec un logement conventionné et avec un logement non conventionné ?

Un logement conventionné permet alors au propriétaire de :

• Signer l’accord avec le préfet du département où se trouve le logement ou avec l’Agence Nationale de l’Habitat selon l’aide au logement visé : APL ou Aide Personnalisée au Logement ou aides de l’ANAH ou Agence nationale de l’habitat ;
• Bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction des revenus du locataire ;
• Anticiper les retards de paiement des loyers et les situations d’impayés ;
• Avoir un plafond de tarif de location plus intéressant au cas où le bien immobilier se trouve dans certaines zones géographiques tendues ;
• Faire bénéficier aux occupants du logement qui portent le statut de locataires d’une aide personnalisée ;
• S’assurer par conséquent de toujours percevoir le versement des loyers, quels que soient les délais de paiement.

Pour un logement non conventionné, le propriétaire est libre de :

• Choisir le montant du loyer à imposer à ses locataires ;
• Disposer son logement à quiconque souhaitant devenir son locataire ;
• Louer son bien pour une durée plus ou moins longue ;
• Faire bénéficier d’une ALS ou Allocation Logement à caractère Social à ses locataires sans être obligé de passer par une convention.

Quels sont les avantages du locataire avec un logement conventionné et avec un logement non conventionné ?

Il est clair qu’un logement conventionné est aussi intéressant pour le propriétaire que pour le locataire. Le montant du loyer serait moins élevé et permettrait au locataire d’économiser une partie de ses revenus pour couvrir ses charges.

Le locataire d’un logement non conventionné doit encore être éligible à l’aide au logement correspondant à son cas. Ce qui dépendrait encore de plusieurs conditions et de la décision de la CAF. Dans la plupart des cas, il doit verser régulièrement au propriétaire le montant du loyer et des charges qu’il soit subventionné ou non.

Quels seraient alors les inconvénients de chacun de ces types de logement ?

Pour un propriétaire de logement conventionné, les limites à ne pas franchir pèsent parfois lourd dans certaines situations. Cependant, il est le seul à évaluer si les avantages priment sur les règles spécifiques de la convention qui sont les suivantes :

• Ne pas pouvoir dépasser le plafond de montant plafonné du loyer tel qu’il est établi par le décret ;
• Ne pas pouvoir louer sa maison ou son appartement conventionné à un membre de sa famille ;
• Se voir obliger de limiter les ressources des locataires selon les exigences établies par la convention ;
• La durée de la mise en vigueur de l’accord avec l’État doit excéder 6 ans ou 9 ans si des travaux de réhabilitation du logement conventionné a lieu.

En cas de logement non conventionné, les inconvénients sont également multiples :

• Ne pas bénéficier de l’aide au logement APL ou d’aides ANAH ;
• Ne pas bénéficier d’une réduction d’impôt même si les revenus des locataires sont très élevés ;
• Courir le risque de rencontrer des situations d’impayé si les locataires ne sont pas éligibles à l’aide au logement.

Qu’en est-il de l’aide adapté au logement conventionné et au logement non conventionné ?

L’APL provenant de la CAF

L’APL, une aide de la CAF, est une aide au logement conventionné. Il dérive d’un accord signé entre le propriétaire du bien immobilier et l’État représenté par le préfet du département. Le propriétaire s’engage à respecter toutes les conditions établies dans le contrat.

Les détails de la convention incluent aussi l’approbation écrite du propriétaire  de donner en location sa maison ou appartement conventionné. Il choisit son locataire cible et l’État commence à lui verser son APL. Cette aide financière équivaut à une partie du montant du loyer et sert plus ou moins de garanties pour le paiement du loyer.

Les aides de l’ANAH

Si le propriétaire opte pour le logement conventionné ANAH, il est amené à signer un accord écrit avec l’État représenté par l’Agence Nationale de l’Habitat. Dans ce cas, l’objectif est de bénéficier d’une réduction plus intéressante des impôts sur le revenu foncier. Les ressources et les conditions sociales des locataires ainsi que la zone géographique où se trouve le logement conventionné sont également considérées dans l’établissement de ces avantages fiscaux.

Si le propriétaire prévoit un loyer social, la déduction sur le revenu foncier peut aller jusqu’à 50 à 30 % dans les zones tendues. Pour un loyer intermédiaire, le propriétaire peut s’attendre à une réduction d’impôts de 15 à 30 %. Si une association ou un organisme agréé prend en charge la gestion locative de son logement conventionné, il peut espérer une déduction de 85 %. Ce qui l’allège considérablement de ses charges fiscales.

L’ALS ou Allocation Logement à caractère Social

Très peu de logements sont conventionnés APL ou ANAH. La plupart des logements en France sont non conventionnés. Il existe alors l’ALS ou Allocation Logement à caractère Social pour les locataires de ces biens immobiliers non conventionnés. Les locataires doivent répondre à certains critères et conditions de ressources pour l’obtention de cette forme de subventions :

• La situation du foyer : locataire unique, famille monoparentale, enfants à charge… ;
• Le montant du loyer hors charge ;
• La catégorie de location : maison vie, meublé ou sous-location ;
• Les revenus de toutes les personnes actives du foyer.

Le calcul de l’ALS est principalement basé sur le montant du loyer hors charge et les revenus des locataires ou des colocataires. Il est possible de passer un test d’éligibilité à l’ALS sur le site de la CAF avant d’entamer les procédures de la demande.

Un couple qui vit dans le logement non conventionné peut être éligible à cette subvention. Dans ce cas, ces personnes doivent avoir le statut de locataires et le CAF considère les revenus au niveau du foyer dans le calcul de la subvention. Les conditions sont les mêmes si les locataires sont des conjoints, des concubins, des pacsés ou encore des ascendants.