Investir dans un immeuble de rapport plutôt qu’un appartement : avantages et inconvénients

Si vous êtes à la recherche d’un investissement, il s’ouvre à vous de nombreuses portes, notamment dans l’immobilier. Et même dans l’immobilier, il existe de multiples façons d’investir. Le plus souvent, le premier investissement qu’une personne veut faire, c’est dans un appartement ou un studio. Pourtant, il existe des investissements bien meilleurs et bien plus rentables, à l’image de l’immeuble de rapport. Cet article fait le tour des avantages et inconvénients que vous aurez en vous tournant vers ce type d’investissement plutôt qu’un autre.

L’appartement, une denrée trop chère

L’appartement est le premier placement immobilier français. Et il en va de même pour nos voisins belges, anglais et espagnols. L’appartement fait figure de choix numéro 1 en raison des nombreux avantages qu’il apporte.

C’est un bien qui est très recherché sur le marché locatif. C’est un bien qui est peu cher à l’achat et qui demande relativement peu d’entretien.

Lorsque vous débutez dans l’investissement immobilier, vous n’avez pas nécessairement des sommes folles à dépenser et vous ne pouvez pas vraiment utiliser l’effet de levier. Il n’y a donc qu’une faible partie des biens en vente qui sont à votre portée, ce qui limite forcément votre choix.

De fait, si l’appartement est un bien convoité en location, il l’est aussi en achat – vente. Cela fait augmenter ses prix et proportionnellement, la surface au sol achetée sera plus chère au mètre carré. Même si son prix reste très inférieur à celui d’un immeuble ou à celui d’une maison.

L’entretien est relativement restreint, car à part les meubles et appareils à l’intérieur de l’appartement, le reste est inclus dans les charges. Et, souvent, ces charges sont elles-mêmes reprises par le locataire et non le bailleur. En tant que tel, à moins d’avoir un chauffe-eau ou un chauffage central qui tombe en panne, il n’y a pas d’investissement à long terme à réaliser… Pour autant que les équipements de salle de bain, de cuisine et que l’électricité soit aux normes actuelles en matière de qualité. Il ne fait nul doute qu’une salle de bain désuète ou une cuisine usée joue un rôle négatif sur la valeur de votre bien.

Ne reste donc plus qu’à trouver un locataire correct et qui paie ses loyers et vous êtes prêt avec votre premier investissement locatif.

Mais comme nous le disions dans le titre, l’appartement est une denrée rare et parfois beaucoup trop chère pour ce qu’elle représente. L’investissement possède alors un faible retour sur investissement et le moindre crac fait disparaître tout bénéfice.

L’immeuble de rapport, une nouvelle niche d’investissement ?

Il existe de nombreuses raisons d’investir dans un immeuble de rapport en lieu et place d’un autre bien immobilier. Que ce soit un appartement, un studio, un meublé ou encore un emplacement de parking.

Pour l’investisseur particulier qui dispose de fonds suffisants, sans être conséquent, il est tout aussi intéressant de se tourner vers l’immeuble de rapport plutôt que le simple appartement. Un immeuble de rapport conventionnel se compose de 2 à 10 appartements. Ils peuvent en compter beaucoup plus, mais ce sont des biens très rares sur le marché et qui ne sont pas à la portée du premier venu.

L’immeuble de rapport est probablement la meilleure option qu’il existe actuellement en raison de toute une série d’éléments, qui seront expliqués plus loin dans l’article. Néanmoins, il ne faut pas perdre de vue qu’il existe aussi des risques inhérents dont il faut tenir compte.

Avant d’acheter, faire une check-list !

Avant d’acheter un bien, il faut faire une check-list de tout ce que l’on doit vérifier. Cela s’applique dans le cas présent, mais aussi si vous envisagez d’acheter un bien pour vous-même, ou autre. Bien souvent, la première erreur et l’erreur la plus grossière d’un investisseur est de ne pas faire attention à ce qu’il achète.

Dans sa tête, il se dit que c’est un bien qu’il achète pour autrui, qu’il n’y habitera pas et qu’il peut se passer de telle ou telle chose. Pourtant, une fois confronté à la réalité du marché locatif, il faudra suppléer au manque et cela grèvera le retour sur investissement. C’est pourquoi il faut toujours acheter comme si on achetait pour soi-même.

Visitez toutes les pièces du bien, de la cave au grenier, même les pièces fermées ou peu lumineuses. Faites le tour des emplacements de parking et des espaces extérieurs afin de juger le bien correctement.

Comment évaluer la qualité d’un bien immobilier ?

Ce qui confère de la valeur à un bien, c’est la qualité de sa construction. Prenons l’exemple des immeubles de style Haussmann à Paris. Ils n’ont pas de valeur, car leur style et leur construction sont intemporels et donnent un cachet à la ville. Pourtant, leur construction date. Mais l’investisseur est particulièrement heureux d’acheter un bien dans ce type d’immeuble, car il sait qu’il s’agit d’une valeur refuge puisque la valeur dépasse la simple valeur des briques.

Mais la qualité ne s’arrête pas au style, c’est aussi tous les choix faits par les architectes. Par exemple, les faux planchers, la hauteur de dalle à dalle, les poutres, les éléments concernant la charge admissible des planchers, les matériaux de construction utilisés pour les murs et le toit, l’isolation, les menuiseries, la hauteur sous plafond, l’état de la toiture, etc.

A côté de cela, il y a la conformité des éléments. Il va sans dire qu’un immeuble qui est aux normes électriquement parlant a plus de valeur qu’un immeuble qu’il faut remettre aux normes. Les ascenseurs sont également soumis à des normes. Mais il est peu probable d’en trouver dans les petits immeubles de rapport. Vérifiez aussi les problèmes qui peuvent être cachés. Par exemple, une ancienne cuve à mazout, la présence d’amiante, les sols éventuellement pollués ou le classement de l’immeuble.

Pour louer plusieurs appartements, il faut que chacun possède des compteurs séparés afin que chacun puisse aller chez un fournisseur et payer ses propres factures. Il n’est pas rare de voir une maison unifamiliale qui a été subdivisée (sauvagement) sans autorisation et qui ne possède qu’un compteur. Attention, si l’Etat revient à la charge, il est probable qu’il faille payer une amende en plus de la mise en conformité.

Enfin, le bien prendra ou perdra de la valeur en fonction de la présence ou non d’humidité et de fissures intérieures et extérieurs sur les murs. Cela vaut aussi pour la cave.

Le projet est-il cohérent ?

Après avoir passé en revue les différents aspects techniques du bâtiment, il faut vous assurer qu’il corresponde à ce que vous voulez en faire. Un investissement de cette taille ne se prend pas à la légère.

Il faut bien vérifier la taille des logements et si elle correspond à la demande du marché. Son emplacement géographique jouera également. Par exemple, un immeuble avec des studios sera plus intéressant à proximité d’un faculté ou d’une université. Le bon appartement au bon endroit permet de maximiser le taux d’occupation et les revenus.

Avant d’acheter, vérifiez qu’il n’y ait pas de projets urbanistiques aux alentours qui pourraient créer une moins-value sur la valeur de votre futur bien ou qui pourraient créer des embarras (parking, circulation) qui rendraient vos appartements moins attractifs. Vérifiez aussi la conformité du bien par rapport au plan local d’urbanisme.

Que pensez du rendement locatif ?

Il faudra faire attention au rendement locatif que votre bien pourra développer. S’il existe des contrats de bail en cours, il ne vous sera pas possible de les modifier. Ne perdez pas de vue que l’indexation des loyers est soumise à la législation et qu’il n’est pas possible de toucher aux garanties bancaires des locations.

Un point important que beaucoup d’acheteurs potentiels perdent de vue, c’est la rotation dans les locataires. Si vous avez des locataires de longue durée qui paie un peu moins, il est plus intéressant de les garder que d’en changer. Il s’agit d’un apport mensuel d’argent.

Changer de locataire engendre toujours des coûts. Il faut remettre un appartement aux normes, le repeindre ou le rafraîchir, trouver un nouveau locataire et prendre le risque d’avoir des impayés. Sans compter que les démarches pour trouver un nouveau locataire vous feront perdre 1 à 2 mois de loyer.

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport amène son lot d’inconvénient que l’on ne retrouverait pas avec l’achat d’un simple appartement. Petit tour du propriétaire des possibles difficultés rencontrées.

Difficile à trouver et à revendre

Contrairement aux appartements, les maisons de rapport à vendre sont beaucoup plus difficiles à trouver qu’un appart. Bien souvent même, les propriétaires scindent leur lot en pensant qu’il sera plus facile de le vendre ainsi. De plus, en découpant un bien, celui-ci gagne en valeur puisque chaque part plus petite peut être revendue plus chère.

Il n’est donc pas facile de dénicher un bon immeuble de rapport. Et comme le marché est restreint pour ce type de biens, il y a également peu de ventes pour peu d’acheteurs. Mais il existe toujours des investisseurs avisés.

Comme il s’agit d’un bien rare, il est également difficile de trouver un agent immobilier qui est capable d’estimer correctement le prix et d’amener une clientèle susceptible de l’acheter.

Et cela vaut pour tous les cas de vente. Lorsque vous achetez le bien mais également lorsque vous désirerez vous en séparer.

Il est possible que, dans le futur, vous ayez besoin de liquidités. Dans ce cas-là, la revente de votre immeuble de rapport sera plus difficile et rien ne dit que vous récupérerez toutes vos billes. Là aussi, vous penserez qu’il est plus facile de revendre les appartements dissociés plutôt qu’un immeuble entier. Mais cela impliquera des démarches administratives plus longues et relativement lourdes. Ainsi, vous devez faire appel à un géomètre pour découper les biens. Vous devrez également faire appel à un syndic qui gère l’immeuble et la copropriété que vous serez tenu de créer. Enfin, il faudra passer devant un notaire pour que tout cela soit légalisé.

Un investissement financier lourd

Si vous optez pour l’achat d’un immeuble de rapport, le prix d’acquisition sera forcément plus élevé que celui d’un appartement. Et à moins que vous ayez de grosses réserves financières, la demande de prêt se fera également pour un montant plus élevé.

Tous les banquiers ne seront pas aussi positifs par rapport à votre demande et il se peut même que vous vous voyez fermer la porte plusieurs fois ! Et comme nous le disions plus tôt dans cet article, l’achat d’un immeuble de rapport est loin d’être commun et il se peut fort que le banquier lui-même ait du mal à calculer le rendement exact du bien et votre capacité de remboursement.

Le manque de diversification, un risque ?

Lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport, l’apport financier est conséquent et bloque l’investisseur pendant longtemps. Tout banquier vous dira qu’il faut toujours diversifier son portefeuille de biens afin de lisser le risque et d’avoir toujours une valeur refuge si une partie des investissements a un moins bon rendement. Or, avec un immeuble de rapport, c’est difficilement le cas. En fait, il représentera le seul et unique investissement pendant plusieurs années. D’où un manque de diversification.

Si le marché de l’immobilier venait à se porter moins bien, l’investisseur se retrouverait avec une charge financière lourde qu’il ne pourrait plus rentabiliser. C’est pourquoi, il est proportionnellement plus dangereux d’investir dans ce type de bien.

Cela dit, il faut relativiser et garder en tête qu’un immeuble de rapport peut s’accompagner de caves, de garages qui peuvent être loués séparément et avoir leur propre rendement.

Comment se déroule la gestion quotidienne ?

Ce n’est pas pour rien qu’il existe des syndics, et que beaucoup d’immeubles sont gérés sont la forme de copropriétés… Cela permet de mutualiser les problèmes ou de faire gérer les problèmes par des personnes extérieures, dont c’est le métier.

Le rôle d’un syndic ou d’une copropriété est de s’occuper de la gestion quotidienne d’un bien. Parce qu’un immeuble de rapport, ce n’est pas que des rentrée financières, mais aussi des personnes qui viennent avec leurs demandes et leurs problèmes.

Ainsi, si vous devez vous lancer dans des travaux lourds, comme une rénovation de toiture par exemple, cela engendrera des dépenses conséquentes. Il faut pouvoir prévoir un budget pour cela. Chose que tous les propriétaires ne sont pas capables de faire. Il en découle alors des situations financières qui deviennent difficiles.

Si vous optez pour la gestion en tant que propriétaire, attendez-vous à passer plusieurs heures par mois à vous occuper des différents problèmes, allant des wc bouchés jusqu’au changement d’une porte.

Il sera donc intéressant de démarcher des syndics afin de voir si la tranquillité d’esprit peut se monnayer et ne pas grever votre rendement.

Quels sont les avantages d’un investissement dans un immeuble de rapport ?

Peut-on avoir un prix de vente moins élevé ?

De manière générale, l’achat de plusieurs biens profitera toujours à l’acheteur, car celui-ci pourra négocier un prix de gros. Acheter plusieurs appartements dans un même bien permet de proposer un prix d’achat pour un ensemble plutôt que pour une unité. Cela a souvent pour conséquence de diminuer le prix d’achat au mètre carré.

Une conséquence qu’accepte bien volontiers le vendeur puisqu’il se sépare de ses biens en une fois et gagne en temps et en démarche administrative.

S’il est possible de faire baisser le prix par unité en achetant “en gros”, cela a deux avantages pour l’acheteur et investisseur.

D’abord, il doit investir moins d’argent. Il aura plus facile à trouver un emprunt auprès des banques et ces dernières seront plus enclines à lui prêter puisque la somme demandée sera plus faible que la valeur intrinsèque du bâtiment.

Ensuite, un prix d’achat plus faible permet de booster la rentabilité de l’immeuble. En effet, les dépenses diminuent, mais les rentrées restent les mêmes ! Ce n’est pas parce que vous achetez moins cher que les loyers diminuent en même temps.

Est-il possible de réduire le risque d’impayés ?

L’un des risques les plus souvent énoncés par un propriétaire bailleur, c’est de se retrouver confronté à un mauvais locataire. Un locataire qui ne paye pas… Dans ces cas-là, l’investissement se transforme en charge et c’est au propriétaire d’assumer les frais de crédit sans avoir les rentrées financières pour les assumer. C’est pour cela qu’il est toujours important de bien calculer le risque avant d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Par exemple, un appartement.

Il faut savoir qu’en France, et en Europe en général, le locataire est mieux protégé que le propriétaire. Par exemple, il vous sera impossible d’expulser une personne sans être passé par une procédure juridique longue et que vous n’avez pas toutes les chances de gagner. Cette période, longue, de plusieurs mois, ne vous garantit pas non plus que vous obtiendrez gain de cause et la récupération de tous les arriérés. Sans compter l’état dans lequel vous retrouverez votre bien.

L’avantage avec un immeuble de rapport, c’est que vous avez plusieurs biens. Et même si l’un des locataires fait défaut, il est peu probable qu’un second fasse de même. Votre investissement sera plus important à la base, mais le risque de voir vos revenus immobiliers fondre est bien moindre. Et, à tout le moins, pas dans leur intégralité.

Et cela s’avère encore plus vrai avec le nombre croissant d’appartements que vous possédez.

Enfin, c’est un bon argument pour convaincre un banquier de vous accorder un prêt. A fortiori, si vous pouvez démontrer que votre seuil de rentabilité est relativement bas par rapport au nombre de loyers perçus.

Les économies réalisées

Encore une fois, “acheter en gros” se révèle très intéressant en matière d’économies d’échelle. Elles seront substantielles à tous les niveaux si vous vous décidez à acheter plusieurs appartements.

Tout d’abord à l’achat. Puisque vous achetez un lot d’appartement en une seule fois, vous faites des économies d’échelle sur les montants à payer. Si le prix de vente reste le même, quoique nous avons démontré plus haut que le prix était plus intéressant qu’un achat à la pièce, les frais annexes, eux, ont tendance à baisser. Ainsi, les économies les plus importantes se feront sur les frais d’agence, de notaire, sur les frais bancaires.

Des économies d’échelle se feront également sur les taxes que vous devrez payer. Une taxe pour un immeuble revient en général moins cher que la somme des taxes pour plusieurs appartements. De plus, les frais d’assurances seront moins élevés pour un immeuble que pour plusieurs appartements séparés.

Ensuite, les charges de copropriété sont inexistantes, de même que les frais de syndic si vous optez pour une gestion personnelle.

Vous êtes intégralement propriétaire de votre immeuble de rapport et vous pouvez gérez les dépenses en direct. Comme ce sera votre immeuble, vous en aurez une meilleure connaissance et vous saurez ce qu’il y a à faire précisément, en éliminant les travaux superflus. Il s’agit d’optimiser les frais.

Enfin, et toujours en parlant de frais, posséder un immeuble entier vous permet de réduire les frais lors de travaux de rénovation. Pour l’entrepreneur qui réalisera les travaux, il s’agit de travaux importants qui auront une belle place dans son chiffre d’affaires. La plupart des entrepreneurs seront donc prêts à vous faire une ristourne pour s’occuper d’un gros chantier. Les deux raisons principales sont que :

• il peut acheter ses matériaux et son matériel en gros et lui-même bénéficier de prix moindres
• son personnel (peintres, maçons, ouvriers) est occupé pendant longtemps et il remplit ainsi son agenda.

Une économie de temps, et pas que d’argent ?

Acheter un bien immobilier est une activité chronophage. Entre les multiples rendez-vous pour visiter les biens, signer le compromis, faire les démarches auprès des banques et aller chez le notaire, cela en fait des journées et du temps perdus. A fortiori, si vous achetez appartement après appartement… Or, avec un immeuble de rapport, vous achetez un bien unique avec plusieurs lots.

Ces démarches ne sont à réaliser qu’une seule fois et ensuite, c’est terminé.

Et une fois les démarches finies et l’immeuble de rapport en votre possession, ne perdez pas de vue que tous vos locataires se trouvent à une seule et même adresse et dans le même immeuble. Il n’y a plus besoin de courir aux quatre coins de la ville.

Et comme le bien vous appartient en propre, vous serez le seul gérant et n’aurez pas à expliquer vos choix ou argumenter ou faire des compromis. Ou tout simplement à reporter un point à une nouvelle réunion de la copropriété. Vous gérez en direct selon vos propres critères !

Immeuble de rapport : comment financer l’achat ?

C’est décidé, vous allez investir dans un immeuble de rapport. Mais ce projet constitue un investissement à part entière. Bonne nouvelle : vous pouvez choisir entre plusieurs méthodes de financement parmi eux, l’emprunt bancaire. Cette solution, avec un différé de remboursement de plusieurs mois, vous permet même de garder assez d’argent pour procéder à la rénovation et à l’aménagement de votre nouveau bien immobilier.  

Pour augmenter votre crédibilité auprès de la banque, il est plus pratique de demander un prêt pour le financement d’un immeuble de rapport déjà occupé. Cela rassure la banque sur plusieurs points : 

• Diminue le risque de carence locative au démarrage 
• Diminue les frais liés à la commercialisation 
• Assure l’indentification bien précis du loyer annoncé 

En effet, que vous décidiez d’investir dans un immeuble occupé ou non, vous devez inclure dans votre dossier les loyers cohérents. Cela est d’une importance capitale car vous devez trouver le meilleur rapport en qualité prix pour ne pas rebuter les locataires. Et la banque tient particulièrement à ce point. La meilleure technique pour trouver le bon prix à mettre dans votre dossier est de bien vous renseigner sur ce qui se fait au niveau des immeubles à proximité et de passer, si possible, en crible les petites annonces pour éviter de surévaluer ou de sous-évaluer le prix.